調控頻出!重錘之下常熟樓市拐點來了?金九銀十還能買房嗎?

2021-09-07 12:52 瀏覽人數:3656次 來源:常熟房產網

 雖說很多人對樓市頗有微詞,但是不得不承認,98年房改后,放在在我們生活中越來越重要,城市化率在20年間從33.4%發展到63.89%,20年來樓市帶動了不少行業,同時房子也成為了我們重要的資產之一。

 

但是從今年開始,房地產開始大力整治,從年初到現在,“調控”成為了今年樓市的高頻詞,據統計,各地房地產調控已經高達380次,平均每月超過50次,其中,各地對于二手房管控尤為密集。

 

按照這個趨勢下去,樓市的傳統旺季“金九銀十”也十分艱難。

 

01

重錘相繼落下 樓市哀嚎一片

 

 

2月8日,深圳率先發布二手房成交參考價,到目前為止,無錫、成都、西安等12個城市相繼建立起二手房成交參考價制度。這一擊重錘,直接將很多城市二手房市場砸得昏天黑地。


深圳1-6月份二手房網簽同比下滑48.0%,7月成交量暴跌8成;

杭州7月二手房成交同比40%,第32周環比下跌19%,同比降幅為54%;

成都5月底發布小區二手房指導價之后,二手房市場進入冰封期,成交持續低迷;

徐州7月份二手房成交套數下降27.51%;

蘇州6月二手房環比回落接近兩成,成交下滑趨勢進一步顯現;

 

南京二手房庫存超11萬套,7月成交環比下跌21.48%;

……

信息來源于網絡,僅供參考

 

另外一邊,銀行貸款額度緊張、房貸利率上漲......武漢、南京、鄭州、重慶、杭州等城市出現了銀行房貸業務收緊的情況,甚至部分銀行還暫停了二手房貸款業務。


常熟二手房雖未停貸,但房貸整體收緊的趨勢已經顯現出來。常熟今年房貸利率兩次上漲,如今各大銀行首套房利率普遍為5.88%-5.9%,二套房(首套貸款未結清)利率多在6.3%。

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(注:該表統計的各大行利率是大致情況,或有誤差,銀行會根據合作樓盤的情況、申貸者的信用情況等進行綜合考量,上浮幅度也略有差別,具體請咨詢各貸款銀行,僅供參考?。?/span>


除此以外,還有“學區房”也正在接受“暴擊”。
雙減政策、大學區招生、教師輪崗、限購、限價……一線城市帶頭,二線城市緊跟,多點炸雷,一場“去學區化”的風,已然在全國范圍內狠狠刮起來。

 

當然,常熟也在行動。前兩年,常熟的招生政策就已經發生了變化,“六六六”的入學政策,變相降低了學區房的價值。

此外,2020年開始,要求從2020年開始,要求民辦學校100%搖號,不得提前“掐尖”。義務教育學校全面實行公民同招,即公辦和民辦學校都應在規定時間內,同步登記報名、同步招生錄取、同步注冊學籍,堅決杜絕提前招生和掐尖招生。

 

2021年,常熟更多的幼兒園、小學加入了“定向派位、隨機搖號的陣營,以保障學校辦學規模與服務區內入學需求基本均衡。

 

可以預見,未來常熟也許會如上海、北京一樣,實現多校劃片的方式入學,未來學區房也許就變得不香了。

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02

二手房成交低迷 置業人群兩難

 

近期,常熟二手房市場也比較慘淡,中介朋友圈急售、降價房源也逐漸變多。

 

但從近幾個月,常熟樓市二手房市場成交還是比較慘淡的,回顧往期數據,2021年在經歷3月的成交高峰后,已經連續四個月成交情況縮量,2021年7月,全市二手房成交877套,環比減少11.59%,同比減少9.68%,其中住宅成交792套,環比減少12.03%,同比減少9.02%。

 

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常熟正在從剛需時代邁向改善時代,新房市場涌入的大批買房人,有很大比例是“置換一族”。

 

在新房價格居高不下的情況下,想要改善往往需要賣掉一套房打底,因此二手房一旦滯銷,往往也會影響新房的成交。

 

而且面對現在越來越多的新房情況下,二手房和新房的選擇也成為了置業人的難題。

 

其實買新房還是二手房都可以根據自己實際情況來定,主要可以從幾方面考慮:


1、居住體驗度 新房更耐住。

 

從戶型和外觀看,新房更耐住。新房子在設計的時候很注意房屋朝向、采光、通風,面積也更寬敞;而二手房,尤其是房齡較老的老房子,一般都是緊湊戶型,各個獨立空間的面積都相對較小。

 

2、價格高低 

 

同樣價格的房子,買二手房要多付一些首付,相對來說負擔要大一些。不過好消息是貸款金額少,每月還款也少。但是有一點不要忽略,二手房如果房齡較長的話,也會影響貸款年限,比如有的只能貸20年或者25年。

 

3、其他不確定因素


二手房有一個很大的優勢,就是不確定因素更少。這個不確定因素包括:房屋的周邊配套設施、房屋的地段、房屋的質量等。相對新房(尤其是期房)來說,二手房的周邊配套、地理位置、房屋質量一目了然,周圍有什么學校、醫院、超市,周邊公共交通是否便捷,這些在看房的時候都可以確定下來。但是新房就不行了,新房大多建在郊區或者外環,配套設施往往跟不上,需要過個三年五載才能成熟起來。

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03

新房、二手房 難兄難弟

 

很多人都說,置業都去買新房了,二手房就沒人買了,對于二手房調控加大力度了,新房市場就能欣欣向榮了。

 

其實真的是這樣嗎?

 

并不是,對于房地產市場來說,新房和二手房,基本是難兄難弟,可以說一榮俱榮一損俱損。

 

二手房的慘淡形成漣漪效應,波及到了新房市場,常熟樓市7-8月也是冷卻了下去。

 

根據官方數據顯示,7月,扣除政策性項目,新建商品房成交1153套,其中住宅成交1073套,環比減少20.52%,住宅成交面積12.88萬平方米,環比減少19.81%,同比增長6.11%。

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成交低迷之外,新房市場的供應情況也十分保守。7月就只有5個樓盤獲預售許可證,其中不乏有蓄勢已久的純新盤及熱銷盤,但是總體來說7月仍是以銷庫存為主,因此新房源上市量不多。

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畢竟常熟常熟在售項目就57個,待售項目達9個,還有多宗地塊暫未確定案名,因此總體來說,常熟新房市場的庫存還是相當龐大的。

 

據小編不完全統計,常熟在售新房庫存高達2.26萬套,這其中還不包含待售的項目。

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(備注:以上數據截止于7月,來源于透明售房網網簽,可能存在房源網簽延后的情況,數據僅供參考,不作為參考依據,具體以售樓處公布為準)

 

 

如果根據2021年1-7月的新房平均成交套數來看,常熟目前樓市的庫存需要15.12個月時間消化,樓市庫存高于正常去化水平,壓力不可謂不??!

 

種種跡象表明,新房市場目前也是冷冷清清、凄凄慘慘。


因此,無論是二手房還是新房,在這同樣的市場背景下,誰也不會“獨善其身”的。

最后小編小說一句:

 

對于2021年常熟房地產市場,明顯是一場“維穩”戰。

 

要知道,在目前調控密集時代,房企層面有融資的“三道紅線”,銀行層面有貸款的“兩道紅線”,二手房有指導價,新房有限價,土地供應有“兩集中”供地政策……

 

一次次的調控都向我們證明了國家“房住不炒”的決心,要將房價維穩在較為合理的地步。

 

合理的房價并不是讓它跌或者漲,而是要與居民的錢包、幸福指數相匹配,讓大多數人買得起房,才是宗旨,也是樓市發展之道。


就常熟而言,今年下半年的走勢還是以穩為主。

希望大家在2021年,不管是買新房還是買二手房,都能買到心儀好房!


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